Ce este o ipotecă?
O bancă care împrumută o sumă mare de bani vrea, în mod natural, să se asigure că îi recuperează efectiv. Ipoteca asupra unei proprietăți servește drept garanție pentru bancă sau pentru orice alt creditor. În cazul în care împrumutatul nu reușește să-și ramburseze datoriile, va rezulta executarea silită sau administrarea bunului ipotecar. Banca își primește banii din încasări.
Cuvântul „ipotecă” provine din limba greacă, în germană înseamnă ceva de genul „drept de imobilizare”. Suma maximă a unui credit ipotecar este determinată de valoarea proprietății gajate: De exemplu, dacă dețineți o casă unifamilială cu o valoare de piață ridicată, puteți împrumuta de obicei o sumă mai mare de bani decât cineva cu un apartament mic care este greu de vândut. Împrumuturile garantate cu un credit ipotecar au de obicei rate mai mici ale dobânzii pentru debitor, deci acest tip de garanție merită și pentru debitor.
O înregistrare în registrul funciar respectiv este necesară pentru ca ipoteca să devină efectivă din punct de vedere juridic. Proprietarul proprietății nu trebuie să fie debitor în același timp, el poate, de asemenea, să garanteze o altă persoană cu proprietatea sa după consultare. Dar acest lucru se întâmplă rar. Reglementările legale exacte privind ipotecile pot fi găsite în Codul civil german (BGB).
Diferența dintre o ipotecă și o taxă funciară
Ipoteca ca garanție pentru garantarea unei creanțe fixe este compensată de taxa pe teren, care, în practică, permite o gestionare mai flexibilă pentru ambele părți. Dacă este necesar, taxa pe teren rămâne în vigoare chiar și după rambursarea împrumutului, acest lucru poate fi foarte util pentru creditor. Taxa pentru teren poate intra din nou în vigoare dacă proprietarul proprietății, de exemplu, efectuează o reprogramare. Pentru a face acest lucru, cei doi parteneri contractuali extind pur și simplu contractul de securitate.
Ipoteca, pe de altă parte, expiră atunci când împrumutul este rambursat integral și nu mai poate fi prelungit. Cu toate acestea, pentru împrumutat, tariful pentru terenuri are și un dezavantaj important: permite licitația imediată de executare silită a obiectului împrumutat, fără acțiuni legale. Acest lucru nu funcționează cu un credit ipotecar, în acest caz acțiunea în justiție este întotdeauna în curs dacă debitorul nu s-a supus executării silite la momentul înregistrării ipotecii.
Ce tipuri de ipoteci știu serviciile bancare?
În acest moment, am dori să vă prezentăm cele mai importante tipuri de împrumut ipotecar pentru persoane fizice:
În zona împrumuturilor imobiliare, ipotecile de amortizare sunt la ordinea zilei: Aici debitorul plătește creditorului o sumă lunară constantă. Datoria rămasă este redusă cu fiecare plată, dobânda scade apoi și suma rambursării crește. În acest fel, datoria rămasă se reduce din ce în ce mai repede în timp. Dobânda pentru împrumut este de obicei fixată în avans și rămâne stabilă până la expirarea contractului de împrumut.
Ipoteca cu rată fixă funcționează complet diferit: întreaga sumă a împrumutului, inclusiv dobânzile, este datorată pentru rambursare la o dată convenită contractual.
Ipoteca variabilă implică un anumit grad de risc pentru ambele părți, deoarece nu este legată de o rată fixă a dobânzii. Aici, rata dobânzii ipotecare scade și crește în conformitate cu piața de capital. Ipoteca variabilă nu are termen fix, dar de obicei poate fi anulată la fiecare șase luni.
Ipoteca inversă este deosebit de interesantă pentru proprietarii mai vechi. Rambursarea împrumutului contractat se datorează numai după moartea proprietarului, care este și împrumutatul. Aceasta înseamnă că banii sunt disponibili pentru a îmbunătăți pensia sau pentru a îndeplini diferite dorințe. Ulterior, fie moștenitorii rambursează împrumutul, fie banca își primește banii din vânzarea proprietății.
Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar
Avantajele unui împrumut ipotecar sub forma unei ipoteci de amortizare sunt evidente: ratele dobânzilor la împrumut sunt de obicei semnificativ mai mici, iar băncile acordă, de asemenea, sume mai mari de împrumut creditorilor cu garanție solidă. Dacă sunteți de acord cu o rată a dobânzii fixă, suma dvs. de rambursare regulată rămâne întotdeauna aceeași, ceea ce duce la o mai bună planificare financiară. De asemenea, băncile permit de multe ori rambursări speciale într-o anumită măsură pe parcursul unui credit ipotecar, astfel încât să vă puteți rambursa împrumutul mai repede dacă vă aflați într-o poziție financiară bună.
Desigur, am dori, de asemenea, să abordăm dezavantajele în mod deschis: există costuri suplimentare pentru înscrierea unei ipoteci în cartea funciară, pe care debitorul trebuie să o plătească. Și ca parte a creditului ipotecar, vă angajați proprii patru pereți sau, eventual, o clădire de apartamente care vă va aduce venituri regulate. Deci, calculați foarte atent, astfel încât să nu ajungeți să vă pierdeți proprietatea! Puteți revinde o proprietate cu un credit ipotecar numai după un acord prealabil și în anumite condiții, astfel încât dreptul dvs. de proprietate este restricționat.
Cum să evitați riscurile speciale:
- Când contractați un împrumut, asigurați-vă că puteți aduce o cotă de capital de cel puțin 20%, deoarece acest lucru vă asigură că împrumutul nu depășește sfera dvs. financiară.
- Valoarea împrumutului nu trebuie să depășească în niciun caz 70% din valoarea curentă a proprietății, deoarece proprietatea dvs. se poate deprecia și de-a lungul anilor. Doriți să ieșiți dintr-o posibilă vânzare de executare silită fără nicio datorie.
- Dacă încheiați contractul de împrumut în timpul unei rate a dobânzii ridicate, ar trebui să vă asigurați că termenul este cât mai scurt posibil. Acest lucru vă asigură că beneficiați de orice scădere ulterioară a ratelor dobânzii. În perioadele cu rate ale dobânzii scăzute, merită o rată a dobânzii fixă lungă.
- Nu mențineți rata de rambursare inițială prea mică. Ar putea fi util dacă puteți regla rambursarea în sus pe parcursul rambursării, astfel încât să nu mențineți creditul ipotecar timp de 30 de ani sau mai mult. Ar trebui să fiți pregătit pentru pensionare cel târziu!
Cât va dura ipoteca?
Ipoteca nu expiră de la sine; debitorii și creditorii trebuie să ia măsuri. După rambursarea întregii sume a împrumutului, debitorul ar trebui să solicite ștergerea registrului funciar. În celălalt caz, taxa de teren este ștearsă „prin lege”, și anume atunci când există o licitație de executare silită.
Stingerea ipotecii după rambursarea împrumutului
Pentru a anula ipoteca după rambursarea împrumutului, fostul debitor are nevoie de o chitanță care poate fi ștearsă sau de o autorizație de anulare a creditorului, de obicei de la bancă. Contactați registrul funciar cu acest certificat și solicitați ștergerea. Există, de obicei, taxe pentru acest lucru.
Expiră conform legii în cazul unei licitații sau a unei administrații de executare silită
În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile de rambursare, debitorul solicită executarea silită. Acest lucru are loc de obicei printr-un proces judiciar, care poate fi eludat numai pe baza clauzei de executare silită deja menționată. Dacă ipoteca se introduce cu o clauză de executare silită, creditorul va primi și un titlu executoriu. Ipoteca expiră odată cu vânzarea forțată a proprietății sau când debitorul și-a îndeplinit creanțele cu venitul curent din chirie în cazul administrării forțate.
Legat ferm: înregistrarea registrului funciar și ipoteca
Ipoteca și înregistrarea corespunzătoare din registrul funciar aparțin împreună, fără o înregistrare corespunzătoare, acest tip special de protecție a împrumutului nu funcționează. În acest fel, creditorul își asigură drepturile legale dacă nu primește înapoi suma împrumutului. În cursul procesului de finanțare, notarul organizează adesea toate înregistrările în registrul funciar în cazul finanțării imobiliare. Factura de taxă este apoi trimisă din registrul funciar către debitor. Imediat după rambursarea împrumutului, ipoteca devine ineficientă din cauza ștergerii din cartea funciară solicitată de împrumutat.
Ipoteci multiple pentru o casă: este posibil?
Un proprietar de proprietate are opțiunea de a obține mai mult decât un singur împrumut cu proprietatea sa. Pentru fiecare împrumut, are nevoie de o nouă ipotecă, pe care a înscris-o în cartea funciară, deoarece o ipotecă este întotdeauna legată de o singură creanță fixă. Dar regula menționată mai sus se aplică și aici: Nu împrumutați niciodată casei dvs. o sumă totală care depășește 70% din valoarea actuală de piață pentru a vă asigura că îndepliniți toate cerințele în fiecare caz.
Închiriați sau vindeți o casă cu ipotecă?
Puteți continua să vă folosiți casa în mod liber chiar și cu un credit ipotecar, astfel încât nimic nu stă în calea închirierii acesteia. Singurul lucru la care îi pasă creditorul este că vă achitați în continuare datoria. Vânzarea casei dvs. cu un credit ipotecar este puțin mai dificilă: discutați acest plan cu creditorul dvs., care este de obicei banca casei. O plată este probabil datorată la vânzare, care este utilizată pentru a declanșa integral împrumutul, inclusiv o compensație cerută de bancă pentru dobânda pierdută. Așa-numita penalizare de plată anticipată nu este de obicei chiar ieftină. Alternativ, ați putea sugera transferul garanției către o altă proprietate și rambursarea împrumutului în tranșele obișnuite.
Concluzie
Un credit ipotecar este recomandat în special persoanelor care doresc să achiziționeze o proprietate cumpărând sau construind una nouă. Cu toate acestea, există o tendință clară în această zonă către taxe funciare. Indiferent dacă este vorba de o taxă funciară sau de o ipotecă: capitaluri proprii de cel puțin 20%, un loc de muncă permanent și, dacă este posibil, asigurarea contra plății încurajează împrumuturile, și pentru propria siguranță.
Pas cu pas: Cum să vă obțineți ipoteca
- Selectați proprietatea, aranjați achiziția
- Negociați un contract de împrumut cu banca
- Lăsați notarul să întocmească contractul de cumpărare
- Desemnează notarul să înscrie ipoteca în cartea funciară
- banca primește scrisoarea ipotecară în calitate de creditor
- proprietarul proprietății plătește factura pentru înscrierea în cartea funciară
Ștergeți ipoteca:
- Rambursați integral împrumutul
- Solicitați permisiunea de ștergere de la bancă
- Solicitați ștergerea la registrul funciar (prin intermediul unui notar) cu o declarație certificată de consimțământ de la toți proprietarii
- Plătiți taxe de ștergere
